Poiano, PUA “Spazi Aperti” Scheda Norma 447: pubblicati pareri di assoggettabilità a verifica VAS della Variante n. 1


La Regione Veneto ha pubblicato i Pareri Motivati ( Parere VAS – Relazione Vinca – Pareri Enti ) sulla  Verifica di Assoggettabilità al Pua/Piano di lottizzazione denominato “Variante n. 1″ al piano urbanistico attuativo (PUA) n. 7190447 denominato “Spazi Aperti”, sito in via Poiano – via Valpantena, localita’ Poiano , Comune di Verona – Ato 7, Circoscrizione 8^  – Scheda Norma n. 447 ( Documenti  –   Allegati ).

Con deliberazione n. 408 del 13.10.2016, la Giunta Comunale ha adottato con prescrizioni il PUA n. 7190447 denominato “SPAZI APERTI”, sito in Via Poiano – Via Valpantena, loc. Poiano, in attuazione della Scheda Norma n. 447 del P.I. e dell’Accordo di pianificazione sottoscritto in data 03.01.2013. Con medesima deliberazione, sono stati approvati, il progetto definitivo dell’opera pubblica, a contributo di sostenibilità, da realizzarsi a cura del Soggetto Attuatore consistente in un tratto di viabilità di collegamento della strada interna di PUA a Via Poiano e la sistemazione del parcheggio esistente dell’area PEEP limitrofa. Ed il progetto preliminare dell’opera pubblica, extra-ambito, a contributo di sostenibilità, di allargamento e messa in sicurezza della viabilità esistente a nord dell’ambito di piano, individuata nella Relazione Programmatica del PI.

In data 22 agosto 2017 è stata sottoscritta la convenzione urbanistica per l’attuazione del PUA ed in data 08.09.2017, è stata rilasciata l’Autorizzazione all’attuazione del PUA alla ditta Carli Costruzioni s.r.l., quale Soggetto Attuatore. 

In data 13.02.2018 la Direzione Progettazione Urbanistica Attuativa ha rilasciato con prescrizioni il Permesso di costruire per la realizzazione delle Opere di urbanizzazione previste dal PUA. Il predetto PUA approvato interessa un’area delimitata ad est da Via Valpantena, a nord da Via Poiano, ad ovest in parte da Via Poiano e in parte da un ambito edificato, a sud da un terreno attualmente inedificato su cui è stato approvato il PUA denominato “Sarmar”, con cui il piano deve coordinarsi per quanto riguarda la viabilità. Il piano prevede la realizzazione di un nuovo insediamento residenziale con una Superficie Utile Lorda (SUL) pari a 5.480 mq, di cui 1.100 mq da destinare ad Edilizia Residenziale Sociale (ERS), sottoservizi, verde pubblico, parcheggi pubblici ed una viabilità di distribuzione interna, quali opere di urbanizzazione a scomputo degli oneri di urbanizzazione tabellari primari e secondari.

Nell’ottobre del 2018 è stata depositata presso la Direzione Progettazione Urbanistica Attuativa, entro i termini di efficacia dell’originario PUA, istanza diretta all’approvazione del Piano Urbanistico Attuativo denominato “VARIANTE N. 1 AL PUA N. 7190447 DENOMINATO SPAZI APERTI”.

L’avvio al procedimento amministrativo è stato successivamente interrotto a causa di riscontate carenze documentali, successivamente presentate dalla ditta, e per l’acquisizione dell’autorizzazione/concessione dell’Ente attualmente intestatario catastale (Consorzio per la Strada Verona Boscochiesa Nuova e Provincia di Verona-amministratore) di parte delle aree interessate dalle opere di urbanizzazione extra-ambito che l’istanza di Variante al PUA proponeva (pulizia e consolidamento della scarpata lungo Via Valpantena e risanamento del muretto di contenimento della stessa). 

Una piccola sorpresa a margine della pratica è successa allorquando per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione extra-ambito e per la realizzazione degli allacci ai sottoservizi esistenti lungo Via Valpantena la Provincia di Verona comunica che, seppur non avendo alcuna eccezione all’esecuzione degli interventi suddetti a totale cura e spese della Ditta, “il tratto di strada in questione e, conseguentemente la scarpata stradale quale parte integrante del corpo stradale di “Via Valpantena” (come definito dal Codice della Strada), a seguito della declassificazione e contestuale trasferimento al demanio stradale del Comune di Verona, è stato oggetto di verbale di consegna al Comune di Verona sottoscritto in data 11.02.1976″. Pertanto, in tale nota la Provincia, seppur attualmente intestataria catastale delle aree interessate dal passaggio dei sottoservizi, non ritiene di sua competenza esprimere il consenso per la realizzazione delle opere, da attribuire al Comune di Verona, in qualità di reale proprietario e gestore del tratto stradale in oggetto.

Nel frattempo si registra che, con nota depositata agli atti in data 30.07.2018, la società Carli Costruzioni s.r.l. (ditta sottoscrittrice della convenzione urbanistica del 22.08.2017) ha comunicato che, a seguito dell’atto di scissione del 13.07.2018, tra la società Carli Costruzioni s.r.l. e la società Immobiliare Carli s.r.l., i beni immobili oggetto del PUA sono stati trasferiti alla “Immobiliare Carli s.r.l.” .

Ma cosa prevede la Variante n. 1, rispetto al PUA approvato?

Sostanzialmente le modifiche riguardano l’introduzione della tipologia “a corte” per gli edifici, oltre alle già previste “a schiera” e “in linea”, a parità di Superficie Utile Lorda (SUL) complessiva e rimanendo inalterato il numero massimo dei piani (massimo n. 2 piani). Inoltre sottolineando che le sagome degli edifici rappresentate sugli elaborati ( 07A VAR. Planimetria generale) sono puramente indicative, introduce per gli edifici la possibilità di applicare in sede edilizia le seguenti flessibilità, senza costituire variante al PUA:

  • il trasferimento di SUL tra i lotti 1-2-3, con esclusione del lotto 4 destinato ad ERS, fino ad un incremento massimo del 10% della SUL attribuita dal PUA al lotto, ferma restando la SUL complessiva del PUA e previa stipula, in sede di titolo edilizio, di un atto notarile registrato e trascritto nelle forme di legge;
  • la possibilità di variare la Superficie fondiaria (SF) dei lotti 1-2, con esclusione dei lotti 3-4, fino ad un massimo del 10%, ferme restando la SF complessiva e l’invarianza idraulica dell’intero ambito e del singolo lotto;
  • nel caso di applicazione delle flessibilità sopra indicate, la possibilità di adeguare proporzionalmente la densità arborea (Da), la densità arbustiva (Dar) e il Verde di mitigazione (VM) previste per i lotti 1-2, ferme restando le quantità complessive, la localizzazione del VM e le Superfici permeabili fondiarie (Spf) previste dal PUA;
  • la possibilità di accorpare i lotti 1 e 2, fermo restando i parametri urbanistici previsti, secondo la soluzione progettuale della 07D VAR. Soluzione progettuale alternativa in caso di unione dei lotti 1 e 2. Tale elaborato, visto il salto di quota tra i lotti 1 e 2 nel PUA approvato (pari ad 1 m.), propone una soluzione progettuale, vincolante nella successiva fase edilizia, che fissa la quota di sistemazione del terreno a – 1,50 m. Nel caso di unione dei lotti, viene comunque mantenuta la medesima area di galleggiamento del PUA approvato.

Nel caso vengano applicate tali flessibilità, la richiesta del Permesso di costruire degli edifici deve presentare la nuova distribuzione della SUL e/o della superficie fondiaria complessiva sull’intero ambito, con la rappresentazione della parte edilizia già realizzata e/o autorizzata;

  • nella 12 VAR. Prontuario per la mitigazione ambientale, vengono poi fatte alcune precisazioni sulla tipologia delle recinzioni all’interno dei lotti, che potranno essere anche in rete metallica, nel rispetto del Regolamento Edilizio, con possibilità di essere mascherate da piantumazioni arbustive. Dovranno comunque essere coordinate per tipologia e altezza;
  • nella 11 VAR. Norme Tecniche di Attuazione viene specificato che l’eventuale incremento di SUL, in applicazione dell’art. 26 R.E. e dell’art. 12 del D.lgs. n. 28/11, potrà essere acconsentito solo a fronte della dotazione degli standards aggiuntivi dovuti, come meglio specificato dall’art. 9, comma 2 delle NTO del PI;
  • nella 7B VAR. Sezioni di progetto e nella TAV. 11 VAR. Norme Tecniche di Attuazione vengono rappresentate e normate le sistemazioni del terreno a confine, specificando che comunque in sede di progettazione edilizia le recinzioni e la sistemazione del terreno a confine con le proprietà terze verranno ulteriormente verificate nel rispetto della normativa in materia. Rispetto al PUA approvato è stato previsto il raccordo del terreno di progetto con le quote esistenti a confine sul lato ovest (Lotti 3 e 4) e con le quote di progetto del PUA “Sarmar” sul lato sud (Lotto 4), fatta salva la possibilità di sistemazioni del terreno diverse a confine, previo accordo con il confinante ai sensi di legge.

In sintesi la Variante n. 1 non modifica le Opere di urbanizzazione in corso di esecuzione, le Opere pubbliche sopra richiamate, le aree destinate a standard o a servizi pubblici previste in cessione, approvate con il PUA originario. Inoltre la Variante 1 prevede sostanzialmente l’introduzione di una nuova tipologia per gli edifici (edifici a corte) e la possibilità di applicare alcune flessibilità in sede edilizia, principalmente per i lotti 1 e 2, rimanendo inalterati i parametri complessivi approvati con il PUA originario e senza fare variante al piano.

Non comporta quindi modifiche alla capacità insediativa del PUA e mantiene le altezze massime previste per gli edifici (max n. 2 piani) e la suddivisione in 4 lotti, introducendo tuttavia la possibilità di accorpare i lotti 1 e 2, secondo la soluzione di sistemazione del terreno riportata nella TAV. 07D VAR. Le opere di urbanizzazione extra-ambito inizialmente proposte dalla Ditta richiedente e oggetto del parere contrario del 20.03.2019 espresso dalla 8a Circoscrizione in sede di conferenza dei servizi, sono state stralciate dalla presente Variante n. 1. 

Per quanto sopra la Commissione Regionale VAS della Regione Veneto, sentiti gli enti territoriali competenti, nel parere motivato n. 197 del 27 novembre 2019 ha deciso di non assoggettare alla procedura VAS la ” Variante n. 1 al PUA, scheda norma 447, denominata “Spazi Aperti” sita in località Paiano nel Comune di Verona”, in quanto non determina effetti significativi sull’ambiente, con le prescrizioni/raccomandazioni da ottemperarsi prima dell’attuazione del Piano, in considerazione della parziale sovrapposizione dell’area oggetto della variante al PUA con le aree individuate dalla carta di potenziale allagabilità dello scenario di alta probabilità, qualora necessario, dovranno essere assunte le idonee “misure strutturall’ e “non strutturali” per la verifica della compatibilità dell’intervento con il PGRA approvato.

Mentre in sede di attuazione: devono essere messe in atto le indicazioni e le misure di mitigazione e/o compensazione previste nel Rapporto ambientale preliminare; devono essere rispettate le indicazioni e/o prescrizioni previste nei pareri resi dalle Autorità ambientali consultate e devono essere recepiti gli esiti della Valutazione di Incidenza Ambientale. Inoltre è ammessa l’attuazione degli interventi della istanza della Variante 1 qualora non in contrasto con i divieti e gli obblighi fissati dalla specifica normativa oltre a rispettare le prescrizioni previste dal precedente parere della Commissione Regionale VAS.

 

Alberto Speciale

 

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