Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia con la sentenza n.1435/2025, ha chiarito un importante principio in materia urbanistica: la monetizzazione dei parcheggi non è un diritto automatico dei privati, ma una facoltà eccezionale rimessa alla discrezionalità dell’Amministrazione comunale
Il Tribunale Amministrativo Regionale di Milano ribadisce un principio fondamentale: chi costruisce o trasforma il territorio deve cedere le aree per scuole, parchi e parcheggi. La “scorciatoia” del pagamento in denaro è ammessa solo in casi eccezionali e nell’interesse pubblico. I Comuni non sono tenuti ad accettare pagamenti in denaro in sostituzione della cessione delle aree destinate a servizi pubblici. I Comuni non sono tenuti ad accettare pagamenti in denaro in sostituzione della cessione delle aree destinate a servizi pubblici.
La pronuncia riguarda il caso di un’Associazione culturale di Erba, che aveva chiesto al Comune il permesso di costruire per cambiare la destinazione d’uso di un immobile da ufficio a centro sociale. Non disponendo dei nove parcheggi pertinenziali necessari per l’intervento, l’associazione aveva richiesto di poterli monetizzare, versando un corrispettivo al Comune affinché provvedesse a realizzarli altrove.
Il Comune di Erba ha negato questa possibilità, ritenendo che non ci fossero aree idonee entro 150 metri dall’immobile per collocare i parcheggi mancanti, essendo le uniche quattro aree disponibili soggette a vincoli ambientali, destinazioni urbanistiche incompatibili o necessarie come spazi verdi pubblici per il quartiere.
La monetizzazione non è un obbligo per il Comune. Nel respingere il ricorso dell’associazione, il TAR ha ribadito che «la monetizzazione non costituisce un obbligo per il Comune o un diritto per il privato richiedente, ma l’oggetto di una potestà dell’amministrazione, il cui esercizio è legato alla mancanza di interesse pubblico all’acquisizione delle aree a standard». La sentenza chiarisce che «la scelta fra la cessione delle aree necessarie per la realizzazione delle opere di urbanizzazione ovvero la loro monetizzazione rientra nella sfera di discrezionalità tecnico-amministrativa dell’ente locale, come tale non censurabile in sede giurisdizionale se non per manifesta irragionevolezza».
Senza monetizzazione, quali alternative? Il Tribunale ha anche specificato che «senza la monetizzazione il privato è posto di fronte alle seguenti alternative: non realizzare l’intervento; cedere, ove possibile, una parte del proprio immobile al comune; acquistare, in zona, a prezzo di mercato, spazi da destinare a standard». Il TAR ha, inoltre, ritenuto adeguata l’istruttoria svolta dal Comune di Erba, che ha esaminato quattro possibili aree alternative per collocare i parcheggi mancanti, escludendole per motivazioni legate a vincoli ambientali, destinazioni urbanistiche incompatibili e tutela degli spazi verdi pubblici di quartiere.
Nessuna violazione dei diritti costituzionali. Il Tribunale ha respinto anche le censure relative alla presunta violazione dei diritti di proprietà e di associazione. I giudici hanno evidenziato che «l’Associazione potrà continuare a utilizzare il bene in sua proprietà secondo la destinazione d’uso che gli è propria e che lo stesso ha sempre avuto, rimanendo quindi piene e incondizionate le facoltà di godimento e disposizione della res che sostanziano il titolo dominicale».
Un principio rilevante per l’urbanistica. La sentenza stabilisce un importante principio in materia urbanistica: la monetizzazione dei parcheggi e degli standard rappresenta una deroga eccezionale alla regola che impone di accompagnare gli interventi edilizi con le relative dotazioni territoriali, e non può essere considerata «alla stregua di una vicenda di carattere unicamente patrimoniale», dovendo sempre garantire la qualità della vita dei residenti e la fruibilità delle aree interessate dalle trasformazioni edilizie. Nello stesso senso si si era già espresso anche il Consiglio di Stato con la sentenza 17 maggio 2023, n. 4908.
In conclusione, la sentenza ribadisce che l’interesse collettivo alla tutela del territorio e alla corretta pianificazione urbanistica prevale sulle richieste di semplificazione o di deroghe alle norme. La tutela ambientale, la sicurezza idrogeologica e la salvaguardia degli spazi pubblici sono valori che l’amministrazione di Erba ha ritenuto prioritari, e che il Tribunale ha confermato come legittimi e condivisibili.
Il messaggio è chiaro: il Comune non è un mero esattore di denaro, ma il custode dell’ordinato sviluppo del territorio e del benessere dei propri cittadini. Permettere ai privati di “comprare” il proprio diritto a costruire senza contribuire adeguatamente ai servizi collettivi rischia di generare squilibri urbanistici e di penalizzare la qualità della vita di tutti. La regola deve rimanere la cessione delle aree, garantendo che ogni trasformazione del territorio sia accompagnata dalle necessarie infrastrutture per la collettività.
Ricordo che la monetizzazione sostitutiva della cessione degli standard urbanistici non ha la medesima natura giuridica del contributo di costruzione, atteso che non è una prestazione patrimoniale imposta ai sensi dell’art. 23 Cost.; inoltre, mentre il pagamento degli oneri di urbanizzazione si risolve in un contributo per la realizzazione delle opere stesse, senza che insorga un vincolo di scopo in relazione alla zona in cui è inserita l’area interessata all’imminente trasformazione edilizia, la monetizzazione sostitutiva della cessione degli standard afferisce al reperimento delle aree necessarie alla realizzazione delle opere di urbanizzazione secondaria all’interno della specifica zona di intervento. Pertanto, l’obbligo di corrispondere gli oneri di urbanizzazione non esclude che sia dovuta anche la cessione di aree a standard.
Auspico che il principio di buon senso e di tutela del territorio adottato dal comune di Erba sia da esempio ed adottato da tutti i Comuni italiani.
Alberto Speciale
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